Nové nápady pre Vaše byty.

Čo je pre majiteľa bytu výhodnejšie?

K príjemnému bývaniu v bytovom dome patrí okrem pekného bytu v dobrej lokalite, ústretoví susedia a čo najmenej starostí s vlastníctvom nehnuteľnosti. Každý vlastník bytu v bytovom dome má svoj diel zodpovednosti za stav v akom sa dom, či jeho okolie nachádza. Keďže každý vlastník je tiež povinný uhrádzať poplatky do fondu prevádzky, údržby a opráv, je dôležité, aby bol tento fond vedený starostlivo, ale najmä transparentne.

Pri správe bytového domu majú vlastníci bytov dve možnosti, ktoré im ponúka Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Prvou je založiť spoločenstvo vlastníkov bytov, druhou, zveriť správu bytového domu do rúk správcu. V nasledujúcom texte sa pokúsime porovnať tieto možnosti.

Ak sa vlastníci bytov rozhodnú, že sa o svoj dom budú starať sami, musia podľa zákona založiť spoločenstvo vlastníkov bytov. Legislatíva presne vymedzuje ako spoločenstvo založiť. Nejde pritom o jednoduchý proces, ale skôr o byrokratický maratón, ktorý určuje lehoty, čo a do kedy treba stihnúť. Pre nových majiteľov bytov, ktorí sa  s týmto proces ešte nestretli, to môže byť problém. Nasleduje hlasovanie o predsedovi spoločenstva a o členoch rady. Rada je dozorným orgánom, ktorý dohliada na to, či spoločenstvo vykonáva svoju činnosť v súlade so zákonom.

Spoločenstvo vlastníkov bytovAj keď si majitelia bytov zvolia orgány, neznamená to, že starosti pre nich skončili. Členovia spoločenstva sa podieľajú na dôležitých rozhodovaniach svojimi hlasmi. V zákone sa píše, že zhromaždenie, teda vlastníci bytov, okrem iného schvaľujú zmeny zmluvy o spoločenstve, rozpočet, ročnú závierku a vyúčtovanie úhrad, výšku mesačných platieb za správu a výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a tiež rozhodujú o použití peňazí v tomto fonde. Volia a odvolávajú predsedu a členov rady a robia ďalšie dôležité rozhodnutia. Správa bytového domu v spoločenstve býva často spojená s neprehľadnosťou a nekoncepčným vedením. Môže to súvisieť s neznalosťou zákona vlastníkov, chýbajúcim know-how vedenia spoločenstva alebo s nedostatočnou komunikáciou.

Spoločenstvo vlastníkov bytovPrenechať správu bytového domu správcovi, môže pre majiteľov bytov znamenať výhody. Väčšina povinností sa prenáša na správcu a s nimi aj zodpovednosť. Medzi mnohé povinnosti správcov patria aj tie menej príjemné, ako napríklad vymáhanie náhrady škôd, ak vznikli na dome, či vymáhanie nedoplatkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Zákon má ustanovenia, ktoré zaručujú pomerne dobrú transparentnosť pri nakladaní správcu s peniazmi vlastníkov. Napríklad musia viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravujú a aj prostriedky získané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov a prostriedky fondu opráv musia viesť v banke oddelene od vlastných účtov. Ak by správca použil peniaze vlastníkov na účel, ktorý nesúvisí so správou, porušil by zákon a musel niesť zodpovednosť.  Správca navyše zodpovedá za všetky škody, ktoré vzniknú, ak si dôsledne neplní svoje povinnosti a podľa zákona je tiež povinný dojednať pri svojej práci, čo najvýhodnejšie podmienky pre vlastníkov bytov.

Z pohľadu efektívnosti sa lepším riešením pri spravovaní bytového domu javí, prenechať ho správcovi. Dôležité však je, aby mal dostatok skúseností, vedomostí a potrebné know-how na efektívnu a transparentnú správu domu. Riešením môže byť vyhľadanie renomovaného správcu s dobrým kreditom.